今年1月《成都市龙泉驿区国土空间总体规划2021-2035年》（公示稿）出炉。

(资料图片仅供参考)

按照规划文件，龙泉驿区确立了五大战略定位：国家级成都经济技术开发区、国家级先进制造业与现代服务业融合发展示范区、成渝城市发展主轴节点城区、成渝制造业高地、内陆开放型经济示范区。

从这份规划中可以看到很多信息，锐理君在此圈出了几个重点。

龙泉驿区中心城区范围在哪儿？

按照文件显示，本次规划范围包括龙泉驿区全域和中心城区两个层次。

全域为龙泉驿区行政范围，包括龙泉、大面、十陵、柏合、东安、西河、同安7个街道，洪安、洛带、山泉3个镇，面积556平方公里。

中心城区 包括大面街道全域，十陵街道、西河街道、东安街道、龙泉街道、柏合街道以及山泉镇部分区域，总面积169平方公里。

一山三片，一轴多组团

这是龙泉驿区的国土空间总体格局。

一山：龙泉山城市森林公园

三片：锦绣天府田园片、环城生态公园片、北部现代农业片

一轴：东西城市轴线

多组团：功能融合的城镇组团

1个中心城区+5个新市镇

这是龙泉驿区的城镇体系。其中，中心城区就是龙泉驿房地产开发的重点区域。

一轴一带、两心八组团

这是龙泉驿中心城区的空间结构。

简单来说，龙泉驿区中心城区共有两个城市综合服务核心区：东部新城中心、龙泉驿东安湖中心。在房地产开发领域，前者主要位于洪河板块（也可以称之为行政学院板块），后者主要位于东安新城。

了解完龙泉驿区城市结构之后，我们将重心放回房地产市场。

龙泉驿四大房地产板块

近几年乘着成都“东进”与大运会东风，龙泉驿区市场热度一路走高：

二圈层第一宗楼面价破万地块出自龙泉驿十陵板块；

二圈层中名义成交楼面价最高的两宗地（15950元/㎡、15500元/㎡），皆位于龙泉驿十陵；

二圈层名义楼面价TOP10地块龙泉驿承包了8宗，目前已累计成交了17宗万元地（不含移交、自持等成本）。

2021年以来龙泉驿区共成交涉宅地块28宗，主要分布于东安新城、十陵板块以及洪河板块，住宅清水限价11000元/㎡~28000元/㎡，其中限价≥20000元/㎡ 的共有17宗。

2022年龙泉驿住宅新增供应约217万，备案成交约172万，备案均价约17306元/㎡，套均成交总价约231万/套，同圈层中仅次于双流区的233万元/套，主力备案项目价格基本都在20000元/㎡之上。

聚焦来看，东安新城、洪河、十陵、大面，是龙泉驿中心城区的主力组成部分，也是龙泉驿区房地产开发的热点区域与重点板块。

东安新城

龙泉驿区城市中心

未来这里将打造为龙泉驿区集聚城市流量的核心板块，此前龙泉驿区政务中心已搬迁至东安新城板块。

十四五规划再次明确，龙泉驿区将构建“一心三极、两轴一带”城市空间结构，其中的“一心”即东安新城城市中心。

平地立城的东安新城，就是龙泉驿的城市中心，也是龙泉驿中心城区的“双中心”之一，未来将集聚商务总部、科技服务、国际交流等城市服务核心功能，全面提升城市位势与国际化水平。

高能级的城市定位叠加大运会的东风，东安新城展现出非同一般的兑现能力。

如今，5000余亩东安湖公园、大运会一场三馆、1600亩湖域、130万平方米绿地、东安阁、木棉花酒店、图书馆、艺术中心、剧院、学校、邻里中心、万象商业、穿湖隧道、跨湖廊桥以及居住社区……已悉数呈现并投入使用。

2023年东安湖活力城片区（龙泉驿六大功能区之一）计划投资73亿元，重点涉及东安溪谷、川商总部、东安天街、公园时尚场景等项目。

房地产开发也在跟着城建同步发展。2018年以来，东安新城已成交住宅用地16宗，吸引到华润、华侨城、龙湖、新希望、远大、深业控股等实力企业进驻。不过，近两年进入推售期的项目还不多：

华润置地未来之城：自2020年7月入市以来，已经推售房源近5000套，备案均价约20292元/㎡，称得上叫好又叫座。（

2年斩获125亿 当红神盘靠什么？

）

新希望锦粼云境：去年5月入市，已经4次取证，推出房源1084套，备案均价约19408元/㎡，含小高层与高层产品。

保利云上（华侨城公园城）：去年5月住宅入市，已取证10次，供应房源1248套，含小高层、中高层、高层和叠拼产品，备案均价约18554元/㎡。

龙湖焕城：去年6月开始推售住宅，4次取证，均为高层产品，目前备案均价约18543元/㎡。

作为龙泉驿城市中心，东安新城还有更大的发展预期，更多的供应还在路上。

洪河板块

TOD引领发展区域

作为龙泉驿中心城区“两心”之一，东部新城中心的主力承载区就在洪河板块。

与三圣乡接壤，靠近三环，东侧与青龙湖湿地公园为邻，洪河先天的地理位置很出众；但受“城乡结合部”“三不管区域”等因素影响，洪河板块发展一直滞后，因此也留下了大片待规划土地。

不过，近两年变化已在进行中。在最新的这份国土空间规划中，龙泉驿划定了12个更新单元，洪河是唯一一个TOD引领型更新单元，打头阵的就是行政学院TOD。

行政学院TOD项目建设为区域带来了住宅，更带来了学校、商业等配套设施，成为带动区域升级的超级引擎。此外，龙湖介入行政学院TOD二期项目开发，并落地了又一天街系商业——龙湖驿都天街。

除地铁2号线外，在建的30号线将穿过洪河板块腹地，玉石、分水、银玉路三个站依次落座。交通升级势必会为区域后期开发带来极大推力。

目前洪河板块有万科金色城市、上东阳光等房龄较新的商品住宅小区，但仍以老旧小区和安置小区居多。

不过，去年8月调规，洪河片区增加了11宗涉宅地，增配了多处学校用地，去年人居拿下的行政学院附近的6宗地就属于此列，成交楼面价均为14200元/㎡，住宅清水限价已经达到28000元/㎡，为二圈层之最。

实际上，近十年里洪河板块仅出让了10宗地，2019年1宗TOD用地，2022年2宗TOD用地以及去年人居拿下的7宗地。

（2022年洪河板块出让地块）

土地供应多年缺席，因此近年来区域内新房供应也非常有限：

锦御东府：去年12月首次取证，靠近东三环与惠王陵地铁站，备案均价约19752元/㎡，主力建面约104~244㎡。

誉都：去年底才取证，预售均价约20842元/㎡，建筑面积约103~134㎡，紧邻绿地468东侧，靠近伊藤洋华堂。

龙湖光年（行政学院TOD）：住宅已6次取证，备案均价23085元/㎡，主力建面约104~301 ㎡，含中高层和叠拼产品。

轨道城市万科美的高线公园（行政学院TOD）：住宅8次取证，备案均价约26931元/㎡，主力建面约147~327㎡，含叠拼、高层与中高层产品。

目前，洪河板块的开发还集中在地铁2号线西侧，篇幅更大的东侧显然还有更多提升空间，或许未来地铁30号线的开通会是一个重要契机。作为规划的东部新城中心，又与三圣乡为邻，洪河板块显然是值得期待的。

十陵板块

三环边是最大的竞争力

位于三环边，更靠近城市中心，地铁4号线穿过腹地，坐拥生态巨擘青龙湖湿地公园，尤其是在大运会红利的加持与大牌房企扎堆进入的助推下，短短几年时间，十陵就从籍籍无名变身为成都楼市“新贵”。

二圈层第一宗地价破万的地块出自十陵；二圈层名义楼面价最高的2宗地位于十陵；目前已成交8宗“万元地”。

住宅市场，2019年成交均价首次跨过20000元/㎡，相比前一年实现翻倍，2020年甚至达到23162元/㎡，此后一直稳定在2万之上。

不过，目前十陵的开发重点主要集中成洛大道以北片区，超9成项目皆位于这里。去年8月十陵板块调规，调规范围则在成洛大道以南片区，青龙湖湿地公园西侧。公告显示，此次调规主要是为加快推进青龙湖未来公园社区示范建设。

随着此次调规完成，或许南片区将会有更多地块面市，真正靠近青龙湖，显然非常具有吸引力。从区位到供应空间，未来几年十陵热度依旧会持续。

大面板块

曾经的“刚需”主阵地

相比上述板块，大面板块“成名”更早，尤其是在2018年之前，这里是成都极具代表性的刚需集中地，大量住宅拔地而起，住宅成交量常年位居全城前列。

前面几年的高速发展也导致了近几年大面供应不断缩水，市场热度减退。

数据显示，2017年以来大面住宅用地仅供应6宗，其中3宗楼面价破万，最高为11550元/㎡，即现在的新希望锦麟府、电建長运东安、恒邦天府云玺（东安湖1号）、隆基泰和紫樾书香、保利逸都和府、首钢东境风华。（不过从区位看，恒邦天府云玺更靠近东安新城。）

（2017年以来大面板块住宅用地成交情况）

这些项目定位全部偏改善，有的甚至高端化，2022年大面备案均价跨过了20000元/㎡大关，曾经的“刚需”大面，已经进化为“改善”大面。

近几年随着大批项目集中交房以及世茂广场等配套投入使用，大面已形成浓厚的生活氛围；但同时，由于居住人口庞大，居住密度高，配套仍旧有些捉襟见肘。

地铁13号线预计2024年底开通，势必可以为大面带来一波热度，但必须承认，未来大面的开发空间已并不多。

最后，龙泉驿区各大板块，你更看好谁？

文|小白龙

出品| 锐理数据总部新媒体中心

关键词： 龙泉驿区